가족 간 부동산 거래시 반드시 알아야 할 세금 문제와 해결 방법

최근 부동산 시장이 급등하면서 많은 사람들이 자녀에게 아파트를 양도하는 방안을 고민하고 있다. 특히 서울 강남 일대의 고급 아파트 가격이 천정부지로 치솟으며, ‘부동산을 자녀에게 빨리 주자’는 계획을 세우는 이들이 많다. 그러나 이런 거래에서 빠져서는 안 될 중요한 요소가 있다. 바로 ‘대금 처리’ 문제다. 만약 대금을 제대로 처리하지 않으면, 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 국세청 출신 세무사 최영석 세무사는 이 문제에 대해 명확히 설명하며, 자녀에게 아파트를 주는 가장 안전하고 세금 부담을 줄일 수 있는 방법에 대해 알려준다.

 

1. 저가 양도와 증여의 차이점

가족 간 부동산 거래에서 자주 발생하는 혼란 중 하나가 바로 ‘저가 양도’와 ‘증여’의 차이를 제대로 이해하지 못하는 점이다. 간단히 말해, 저가 양도는 거래 대금이 오고 가는 양도 거래이고, 증여는 대가 없이 자산을 무상으로 이전하는 거래이다. 문제는 많은 사람들이 ‘저가 양도’를 통해 세금 부담을 줄이려고 시도하는데, 사실 이 방법은 매우 위험할 수 있다. 예를 들어, 부모가 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 자녀에게 팔면, 자녀는 3억 원을 공짜로 받은 것과 같은 효과가 나온다. 세법은 이를 증여로 간주하고, 3억 원에 대해 증여세를 부과한다. 따라서 저가 양도를 통해 ‘공짜로’ 자산을 넘기려는 시도는 세무적으로 큰 문제가 될 수 있다.

 

2. 대금 처리가 중요하다

부모가 자녀에게 부동산을 저가로 넘기고자 할 때 중요한 점은 ‘대금 처리’이다. 자녀는 부모에게 실제로 7억 원을 지급해야 한다. 그렇지 않으면 저가 양도 거래는 성립되지 않으며, 세무 당국에서는 이를 증여로 간주하고 시가인 10억 원을 기준으로 증여세를 부과한다. 그런데 현실적으로 자녀가 7억 원을 현금으로 준비할 수 있는 경우는 드물다. 사회 초년생이나 결혼을 앞둔 자녀는 대부분 이런 큰 금액을 준비할 여력이 없다. 그렇다면 부모는 대금을 빌려주는 방법을 고려할 수 있지만, 이 역시 위험하다. 차용증을 작성해 대금을 빌려주고 다시 돌려받는 방식으로 처리하려는 시도가 많지만, 이는 세무 당국에서 엄격히 다루며, 경우에 따라 자금 흐름을 추적해 불법적인 거래로 간주될 수 있다. 결국 이런 방식은 성공할 확률이 매우 낮고, 세금 폭탄을 맞을 위험이 크다.

 

3. 양도소득세와 증여세의 이중 부담

가족 간 부동산 거래에서 발생할 수 있는 또 다른 중요한 문제는 양도소득세와 증여세가 동시에 부과될 수 있다는 점이다. 예를 들어, 부모가 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 자녀에게 저가 양도한다고 가정했을 때, 자녀는 3억 원에 해당하는 금액을 사실상 증여받은 셈이다. 이 경우, 자녀가 받은 3억 원에 대해서는 증여세가 부과되고, 부모는 양도소득세를 납부해야 할 수 있다. 부모가 10억 원짜리 아파트를 7억 원에 팔 경우, 양도 차익이 줄어드는 듯 보이지만, 실제로 세법은 시가인 10억 원을 기준으로 양도소득세를 부과한다. 이때 발생하는 세금은 상상 이상의 금액이 될 수 있으며, 양도 차익이 적더라도 세금 부담은 커질 수 있다.

 

4. 지자체의 취득세 부과

가족 간 부동산 거래에서는 국세청뿐만 아니라 지자체에서도 세금 처리가 중요한데, 특히 취득세 문제를 고려해야 한다. 취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 지방세로, 거래가 ‘유상승계’일 경우와 ‘우상승계’일 경우에 세율이 다르다. 가족 간 거래에서는 반드시 대금이 오고 갔는지를 지자체가 확인하므로, 대금을 제대로 지급하지 않으면 취득세 문제로 인해 추가적인 세금이 발생할 수 있다. 이러한 취득세는 거래 시점에서 바로 부과되기 때문에, 가족 간 부동산 거래를 진행할 때는 대금 처리가 매우 중요하다.

 

5. 정상적인 대출이나 증여로 처리하는 것이 안전하다

부족한 대금을 해결하기 위한 가장 안전한 방법은 정상적인 대출을 받거나 증여를 통해 처리하는 것이다. 차용증을 쓰거나 편법을 사용하지 않고, 합법적으로 자금을 확보하여 거래를 진행하는 것이 세금 문제를 최소화하는 방법이다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 부동산을 증여하려면, 해당 자산의 시가를 정확히 평가하고 이를 기준으로 증여세를 납부하는 방식으로 진행해야 한다. 또한, 자녀가 대출을 받아 자금을 마련하는 경우, 대출 조건을 합법적으로 처리하면 취득세나 양도소득세와 관련된 문제를 줄일 수 있다.

 

마치며

가족 간 부동산 거래는 단순히 ‘싸게 주면 좋다’는 생각으로 진행하면 큰 세금 문제를 야기할 수 있다. 저가 양도나 차용증을 이용한 거래는 세무적으로 큰 리스크를 동반하며, 증여세와 양도소득세 등 다양한 세금이 한꺼번에 부과될 수 있다. 따라서 가족 간 거래를 계획할 때는 대금 처리를 명확히 하고, 정상적인 방법으로 거래를 진행하는 것이 가장 안전하다. 세무 전문가와의 상담을 통해 정확한 세금 계산과 거래 방법을 파악하는 것이 필요하다. 가족 간 부동산 거래를 통해 자녀에게 자산을 물려주는 것은 좋은 일이지만, 그만큼 세법에 대한 정확한 이해가 필요하다.

 

 

 

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