용적률 600% 주상복합, 밀도의 끝에서 도시의 미래를 묻다

1. 서울 한복판에서 벌어진 도시계획의 실험

서울 도심의 한 주상복합 건물은 지나가는 사람들 사이에서 "닭장 아파트", "구치소 같은 외관"으로 불린다. 아파트 999가구와 오피스텔 3,636가구가 빼곡히 들어찬 이 건물은 높은 밀도와 특유의 정사각형 디자인으로 사람들의 눈길을 끈다. 주변 주민들은 처음부터 "답답하다", "도시 미관을 해친다"며 불만을 제기했다.

 

이 주상복합 건물은 단순히 독특한 외관 때문만이 아니라, 도시계획과 관련된 여러 논란을 불러일으킨 상징적 사례로 주목받고 있다. 왜 이런 형태의 건물이 탄생했으며, 우리가 앞으로 어떤 방향으로 나아가야 할지 살펴볼 필요가 있다.

 

2. 용적률 600%: 공간 효율성과 주거 밀도의 역설

이 건물의 핵심은 바로 용적률 600%라는 수치에 있다. 용적률은 특정 대지 면적에 허용된 건물의 총 바닥 면적 비율을 뜻한다. 쉽게 말해, 100평의 땅에 600평짜리 건물을 지을 수 있다면 용적률이 600%가 되는 것이다.

 

서울과 같은 대도시에서는 인구밀도가 높고 가용한 토지가 부족하다. 이에 따라 주거 공간을 확보하기 위해 용적률을 높이는 정책이 적용되고 있다. 그러나 이 건물은 용적률을 채우는 데 집중한 나머지 다른 문제를 야기했다.

 

3. 왜 건폐율이 중요한가?

용적률뿐만 아니라 건폐율도 주거 환경에 큰 영향을 미친다. 건폐율은 대지 면적 중 건축물이 차지하는 면적의 비율로, 100평의 땅에 50평짜리 건물이 서 있다면 건폐율은 50%가 된다.

 

이 건물의 건폐율은 55%로, 기존 아파트 평균인 30%보다 훨씬 높다. 특히 고도 제한이 적용되는 지역에서는 건물의 높이를 마음대로 늘릴 수 없기 때문에, 건축사들은 바닥 면적을 늘리는 방식으로 문제를 해결하려 한다. 그 결과, 동과 동 사이 거리가 좁아지고 일조량이 부족해지는 문제를 초래했다.

 

4. 닭장 아파트의 명과 암

이 건물은 "구치소 같다"는 외부 평가에도 불구하고 내부에서 살고 있는 입주민들에게는 다른 평가를 받는다. 일부 입주민들은 "내부 공간은 의외로 편리하다"고 말하며, 도심 한가운데 위치한 만큼 생활 편의성이 좋다는 점을 장점으로 꼽았다.

 

그러나 건물 외관으로 인해 주변 주민들로부터 손가락질을 받거나 경관을 해친다는 이유로 항의 현수막이 걸리는 등 부정적인 시선도 적지 않다.

 

5. 해외 사례에서 배울 점

비슷한 문제는 해외에서도 발생한다. 미국 시카고의 경우, 높은 밀도의 주거 공간을 조성한 결과 30~40년 뒤 재건축이 불가능한 슬럼화 지역으로 변했다. 과도한 밀집은 단기적으로는 주거 수요를 해결할 수 있지만, 장기적으로는 유지 관리의 어려움과 생활 환경 악화를 불러일으킨다.

 

반면, 이탈리아나 스위스 같은 일부 유럽 국가들은 도시의 장기적 계획을 바탕으로 건물 설계와 배치를 엄격히 관리한다. 이들 지역에서는 도시 전체의 미관과 정합성을 고려한 건축 규제를 통해 쾌적한 환경을 유지하려는 노력이 두드러진다.

 

6. 도시계획의 방향, 쾌적함과 효율의 균형

우리나라에서도 용적률과 건폐율 규제 완화를 통해 더 많은 주거 공간을 공급하려는 움직임이 있다. 그러나 밀도와 효율성을 강조하다 보면 쾌적한 환경을 잃을 위험이 있다.

 

이제는 도시계획에서도 단순히 주거 공간의 양을 늘리는 데서 벗어나, 질적 개선을 고민해야 할 때다. 도심 내 녹지 공간 확보, 일조권 보호, 사생활 침해 방지 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하는 정책이 필요하다.