분양권 양도세 폭탄 피하려면? 손피 거래의 리스크와 새로운 규제

1. 분양권 거래와 손피 거래의 개념 이해하기

최근 신축 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 분양권 투자에 대한 관심이 급증했다. 분양권을 통해 내 집 마련을 하려는 사람들은 점점 늘어나고, 이에 따라 분양권에 부과되는 세금도 큰 이슈가 되었다. 특히 분양권을 팔고 싶은 사람들은 양도세 폭탄을 피하려는 방법으로 '손피 거래'를 선택하는 경우가 많다. 손피 거래는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 내주는 거래 방식이다. 그런데 이 방식이 과연 세금 절감에 도움이 될까?

 

2. 손피 거래가 인기 있는 이유

분양권을 판매하려는 사람들은 프리미엄을 받더라도 양도세가 너무 높아 거래를 꺼리게 된다. 예를 들어, 1억 원의 차익을 보고 분양권을 팔면, 약 7천만 원의 세금이 부과된다. 이 큰 금액을 감당하기 어려운 매도자들은 손피 거래를 통해 세금을 대신 내주는 방안을 선택하게 된다. 매수자 입장에서도 세금을 대신 내주면 조금 더 싸게 분양권을 살 수 있다는 유인책이 작용한다.

 

3. 손피 거래의 세금 구조

손피 거래에서는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 내주게 된다. 예를 들어, 매도자가 1억 원의 차익을 얻으면 66%의 세금, 즉 6,600만 원을 내야 한다. 그런데 손피 거래에서는 매수자가 이 세금을 대신 내주기 때문에 매도자는 1억 원을 받고 매수자는 7억 원에 분양권을 구매하게 된다. 한편, 세법상 이 6,600만 원을 매수자가 대신 내주면, 이 역시 매수자에게 추가 세금을 부과하는 문제가 발생한다. 결국 매수자는 매도자에게 7억 원을 지급하더라도 실질적으로 7천만 원 이상의 세금을 더 내야 하는 구조가 된다.

 

4. 손피 거래의 위험성과 새로운 규제

손피 거래가 세금을 피할 수 있는 방식으로 인식되었지만, 최근 새로운 규제에 의해 이러한 방식은 실효성이 없어질 가능성이 커졌다. 2024년 11월 7일부터 적용된 새로운 세법에 따르면, 매수자가 대신 내는 양도세뿐만 아니라 그 이후 발생하는 모든 추가적인 세금까지 모두 합산해 부과된다는 것이다. 즉, 손피 거래는 이제 더 이상 세금 절감을 위한 방법이 아니게 된 것이다. 결과적으로 손피 거래는 많은 리스크를 동반하며, 양도세를 피하기 위한 좋은 방법이 아닐 수 있다.

 

5. 손피 거래 이후 발생할 수 있는 문제들

손피 거래에서 양도세를 대신 내주는 매수자 입장에서도 생각보다 큰 부담이 될 수 있다. 예를 들어, 매수자가 손피 거래를 통해 7억 원을 주고 분양권을 샀다고 하더라도, 이후 분양권을 팔 때 세금 부담이 더욱 커질 수 있다. 또한, 양도세를 세금 신고하지 않거나 과소 신고하면, 나중에 국세청으로부터 추가적인 세금 추징을 받을 수 있으며, 가산세와 납부 지연 가산세까지 부과되어 세금이 두 배로 늘어날 수 있다.

 

6. 손피 거래에 대한 마지막 생각

결국 손피 거래는 단기적인 세금 절감 효과를 기대할 수 있을지 몰라도, 장기적으로는 많은 리스크를 동반한다. 매수자나 매도자 모두 세금에 대한 정확한 이해가 필요하며, 손피 거래에 따른 추가 세금 부담을 고려해야 한다. 또한, 세법 개정에 따라 손피 거래의 실효성이 떨어졌기 때문에, 분양권 거래 시 더 신중히 접근해야 한다.

 

 

 

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