주택담보대출 중도상환 vs 저축, 어떤 선택이 자산을 더 키울까?

시작하며

주택담보대출 중도상환, 정말 먼저 해야 할까? 많은 사람들이 ‘빚은 빨리 갚는 게 맞다’는 말에 익숙하다. 특히 집을 사면서 대출을 끼게 되면, 이를 하루라도 빨리 갚고 싶다는 마음이 들기 마련이다. 그러나 단순히 ‘빚=무조건 갚아야 할 것’이라는 공식을 지금 시대에도 그대로 적용해도 되는 걸까? 자산을 불리고 싶은 사람이라면 이 질문에 대해 한 번쯤은 신중하게 따져볼 필요가 있다.

 

1. 대출을 먼저 갚아야 한다는 인식, 왜 생겼을까?

(1) 어른들의 조언, 시대가 다르다

많은 어르신들은 “대출은 무조건 빨리 갚아야 한다”고 강조한다. 이 말이 나왔던 배경은 1970~1980년대 고금리 시대였다. 당시엔 예금 금리만 10%를 넘었고, 대출 금리는 그보다 더 높았다. 대출을 빨리 갚는 것이 가장 확실한 재테크였던 시절이다.

하지만 지금은 전혀 다른 시대다. 2025년 현재 기준으로 주택담보대출 금리는 보통 3~4% 수준이고, 저축 이자는 2%를 넘기기 어렵다. 이처럼 시대적 배경이 바뀐 상황에서 대출에 대한 전략도 달라져야 한다.

(2) 주택담보대출은 ‘나쁜 빚’이 아니다

보통 빚이라 하면 부정적인 이미지가 떠오르지만, 주택담보대출은 다르다. 이 대출은 자산을 레버리지할 수 있는 수단이기 때문이다. 단순한 소비를 위한 대출과는 달리, 집이라는 자산을 확보하기 위한 전략적인 대출이라는 점을 기억해야 한다.

 

2. 대출을 빨리 갚는 대신, 저축하고 투자하는 게 나은 이유

(1) 실제 수치로 본 중도상환 이득은 크지 않다

📑 2년간 2,400만 원 중도상환 시 이자 절감

구분	총 납입이자	중도상환 수수료	실질 절감액
중도상환 X	약 1억5,500만원	없음	0원
중도상환 O	약 1억4,300만원	약 504만원	약 646만원

2년간 매달 100만원씩 모아 2,400만원을 중도상환했을 때, 총 절감 효과는 약 646만원이다.

하지만 이 중에는 수수료 약 504만원도 포함되어 있기 때문에 실제 체감 절감액은 제한적이다.

반면, 이 돈을 투자에 활용하면 훨씬 큰 자산 증가가 가능하다.

(2) 대출 갚느라 허리띠 졸라매면 삶의 질 하락

• 매달 원금 상환을 위해 지출을 늘리면 생활비 부족으로 인한 스트레스가 커진다.
• “먹고 싶은 거 못 먹고, 사고 싶은 것도 못 사는 삶”이 몇 년 지속되면 심리적 소진이 심해진다.
• 자산은 커지지 않고, 중도에 포기하거나 손해를 감수하게 되는 경우도 많다.

(3) 대출은 어차피 7~8년 내에 정리된다

📑 우리나라의 주택 보유 기간 평균은 7.5년

• 2021년 기준, 1인당 평균 주택 보유 기간은 약 7.5년이다.
• 30년짜리 주담대를 받아도 대부분 8년 안에 집을 팔면서 대출도 함께 정리된다.
• 그렇기 때문에, 30년 전제로 계산한 이자 절감액은 현실에서는 더 줄어들 가능성이 크다.

 

3. 그렇다면 이 돈을 어디에 투자하면 좋을까?

(1) 대표적인 예: 아파트 갭 투자 사례

• 2015년 안양 비산동 OOO 아파트: 2억5,650만원
• 같은 해 2,400만원으로 갭 투자 가능
• 이후 6년 만에 시세 약 100% 상승 → 2억5,000만원 시세차익 발생

이처럼 대출 상환으로 600만원 이자 아끼는 것보다, 투자를 통해 수천만 원, 수억 원의 자산 증식이 가능한 기회가 존재한다. 물론 모든 투자가 성공하는 건 아니지만, 합리적인 물건을 잘 고르면 훨씬 큰 수익을 노릴 수 있다.

(2) 단기 상환의 예외 상황도 있다

📑 이럴 땐 상환을 우선하는 게 낫다

• 월 상환 부담이 지나치게 커서 생활에 지장이 생기는 경우
• 심리적으로 빚이 너무 큰 압박이 되는 경우
• 추가 수입이나 여유 자금이 없다면 단기 상환을 우선 고려하는 게 현명하다

즉, ‘대출 상환 vs 투자’는 일괄적인 정답이 아니라, 개인 상황에 따라 전략적으로 판단해야 한다.

 

4. 대출 기간은 가능한 길게 설정하는 것이 유리하다

(1) 대출 기간이 길수록 월 상환액은 작아진다

• 예를 들어 30년 대출과 10년 대출의 월 상환 금액은 큰 차이를 보인다.
• 매달 부담이 적을수록 그 돈을 투자나 저축으로 활용할 여지가 생긴다.

(2) 중도상환은 언제든 가능하다

• 긴 기간으로 설정해도 추후에 여유 자금이 생기면 언제든 조기상환이 가능하다.
• 즉, 기간은 긴 것이 유리하고, 나중에 조절하는 것이 더 실용적이다.

 

5. 실제 경험에서 본 전략, 이런 상황일 때 다르게 판단했다

직업 특성상 부동산 대출 관리에 대한 고민을 많이 들어왔다. 한 지인의 경우, 대출 갚는 데만 집중하다가 오히려 투자 기회를 놓쳐 몇 년 뒤 같은 단지의 집값이 두 배 넘게 뛴 사례가 있었다. “대출금이 싫다”는 이유만으로 상환을 선택하면, 자산을 키울 기회를 스스로 차단하는 셈이다. 물론 무조건 투자가 답이라는 말이 아니다. 자신의 상황을 냉정하게 분석하고, 레버리지를 활용할 여지가 있다면 적극적으로 활용하는 것이 지금 시대에 맞는 전략이다.

 

마치며

주택담보대출을 무조건 빨리 갚는 게 정답은 아니다. 지금 시대에는 금리가 낮고, 자산시장은 투자 기회가 많기 때문에 오히려 그 돈을 저축과 투자에 활용하는 것이 더 효과적일 수 있다. 다만, 대출 상환 자체가 스트레스로 작용하거나 생활에 어려움을 주는 수준이라면, 부담을 줄이는 선에서 적절한 조기상환 전략을 취하는 것도 현명하다. 중요한 것은 단순히 ‘빨리 갚자’가 아니라, 지금 내 자산 흐름과 인생 계획에 맞는 전략을 세우는 것이다. 이런 시각으로 접근하면, 누구든 자산을 더 크게 성장시킬 수 있다.