2026년 5월 이후 집 팔 계획이라면 꼭 기억할 상속주택 규정

시작하며

2026년 5월 10일 이후 매도를 고민하는 사람이라면 지금 가장 불안한 건 하나다.

“상속받은 집 때문에 내가 다주택 중과 대상이 되는 건 아닐까?”

내가 이미 집을 하나 가지고 있는 상태에서 부모님 주택을 상속받았다면, 그 집이 단순히 ‘어쩔 수 없이 받은 집’으로 끝나는지, 아니면 세금 폭탄의 씨앗이 되는지에 따라 결과는 크게 달라진다.

이 차이 하나로 2억~3억원 이상 세금이 벌어질 수 있다는 점에서, 규정은 정확히 알고 움직여야 한다.

 

1. 상속주택은 무조건 주택 수에서 빠진다고 생각했다

나는 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 말이 이것이다.

“상속주택은 5년 동안은 주택 수에서 빠지는 거 아닌가요?”

결론부터 말하면 모든 상속주택이 다 빠지는 것은 아니다.

(1) 소득세법에서 말하는 상속주택은 조건이 있다

많은 사람이 착각하는 부분이 여기다.

취득세나 종부세와 달리, 양도세(소득세)에서는 상속주택이 자동 제외되지 않는다.

① 상속 당시 부모와 세대가 달라야 한다

• 상속 개시일에 별도 세여야 한다
• 부모와 동거 중이었다면 별도 요건 검토가 필요하다
• 단순히 “상속받았다”는 이유만으로는 부족하다

② 여러 채 상속받았다면 단 한 채만 혜택 가능하다

• 피상속인이 여러 주택 보유한 경우
• 보유 기간이 가장 긴 주택 1채만 중과 배제 대상
• 나머지 주택은 일반 다주택 규정 적용 가능성 있음

즉, 상속주택이 두 채 이상이면 “전부 다 빼준다”는 개념이 아니다.

딱 한 채, 그것도 조건을 충족하는 경우만 해당이다.

 

(2) 5년 규정, 정확히 이해해야 한다

상속주택 중과 배제는 영구적 혜택이 아니다.

① 5년 이내 매도해야 중과 배제

• 상속일부터 5년 이내 매도
• 5년 경과 시 중과 대상 가능
• ‘상속이면 무조건 안전’이라는 생각은 위험

② 비과세와 중과 배제는 다른 개념이다

• 중과 배제: 세율 추가 적용을 피하는 것
• 비과세: 일정 요건 충족 시 양도세 자체 면제
• 두 제도를 혼동하면 매도 순서에서 실수하기 쉽다

나는 상담할 때 항상 이렇게 말한다.

“세법은 단어 하나 차이로 수억원이 갈린다.”

 

2. 매도 순서를 잘못 잡으면 세금이 달라진다

이 부분이 가장 중요하다.

집을 어떤 순서로 파느냐에 따라 세금이 완전히 달라진다.

(1) 일반주택을 먼저 파는 경우

상황을 가정해보자.

• 기존 보유 주택 1채 (2년 보유·거주 충족)
• 선순위 상속주택 1채

이때 기존 주택을 먼저 매도하면 어떻게 될까?

① 상속주택이 주택 수에서 제외된다면

• 1세대 1주택 판단 가능
• 12억원까지 비과세 가능
• 중과 적용 없음

② 상속주택이 선순위 요건을 못 맞추면

• 2주택 상태로 간주
• 중과 세율 적용 가능
• 장기보유특별공제 축소 또는 배제

즉, 선순위 상속주택 해당 여부가 매도 전략의 핵심이다.

 

(2) 상속주택을 먼저 파는 경우

이 경우도 단순하지 않다.

① 5년 이내 + 선순위 요건 충족

• 일반 세율 적용
• 중과 배제 가능

② 5년 초과 또는 요건 미충족

• 다주택 중과 적용
• 세율 20~30%p 추가 가능
• 장기보유특별공제 배제 가능

나는 과거 공인중개사로 일할 때 매도 순서를 잘못 선택해 수억원 차이 난 사례를 여러 번 봤다.

집은 구조보다 세금 구조가 더 중요할 때가 많다.

 

3. 소수 지분 상속자는 어떻게 보나

형제가 함께 한 채를 상속받는 경우도 많다.

(1) 누가 ‘주된 상속인’이 되는가

① 지분율이 가장 큰 사람

• 40% 보유자가 우선
• 나머지는 소수 지분자

② 지분이 동일하면 거주자 우선

• 해당 주택에 거주하는 사람
• 아무도 안 살면 연장자 기준

주된 상속인만 주택 수로 산정될 가능성이 있고,

소수 지분자는 주택 수에서 제외되는 경우가 많다.

 

(2) 소수 지분자의 특징

① 5년 경과 여부와 무관한 경우가 있다

• 일정 지분 이하
• 주된 상속인이 아닌 경우

② 다주택 판단 시 제외 가능

• 실질적 지배력 없는 경우
• 세 부담 완화 취지 반영

상속 구조를 정확히 분석하지 않으면,

형제 중 누구는 세금이 늘고 누구는 줄어드는 일이 생긴다.

 

4. 기준시가 1억원 이하 주택, 이것도 오해가 많다

많은 사람이 이렇게 생각한다.

“1억원 이하 주택은 그냥 빼주는 거 아닌가요?”

결론은 조건부 적용이다.

(1) 2주택일 때만 일부 혜택 가능

① 일반주택 1채 + 1억원 이하 주택 1채

• 2주택 상태에서 1억원 이하 주택을 먼저 매도
• 중과 배제 가능

② 반대로 일반주택을 먼저 매도하면?

• 1억원 이하 주택이 자동 제외되지 않을 수 있음
• 중과 배제 적용 안 될 수 있음

여기서 매도 순서가 또 중요해진다.

 

(2) 3주택이면 상황이 달라진다

① 3주택 상태에서는 대부분 중과 대상

• 1억원 이하 주택 포함
• 단순 금액 기준으로는 방어 어려움

② 장기보유특별공제 배제 가능

• 세율 30%p 추가
• 수억원 차이 발생 가능

나는 실제 상담에서 8억원 차익에 대해

3억원 이상 세금이 늘어난 사례를 봤다.

그때 당사자가 했던 말이 기억난다.

“1억원 이하라서 괜찮은 줄 알았습니다.”

 

5. 왜 이런 혼란이 생길까

같은 상속주택이라도

취득세, 종부세, 양도세 규정이 서로 다르다.

• 취득세: 5년간 비교적 폭넓게 제외
• 종부세: 일정 기간 주택 수 제외
• 양도세: 시행령 155조 2항 요건 충족 필요

법이 일관되지 않다.

그래서 “상속이면 다 빠진다”는 인식이 생긴 것이다.

하지만 양도세는 가장 엄격하게 본다.

 

마치며

2026년 5월 이후 매도를 고민한다면,

지금 확인해야 할 것은 단순한 주택 수가 아니다.

• 상속 당시 세대 분리 여부
• 선순위 상속주택 해당 여부
• 5년 경과 여부
• 매도 순서
• 1억원 이하 주택의 적용 범위

나는 40대 중반이 되면서 집을 살 때보다

팔 때가 훨씬 중요하다는 걸 체감하고 있다.

이미 상속을 받았다면,

“나중에 팔 때 보지 뭐”가 아니라

지금부터 매도 시나리오를 그려두는 편이 훨씬 안전하다.

집은 그대로 있어도 세법은 바뀐다.

그리고 매도 버튼을 누르는 순간, 되돌릴 수 없다.