스트레스 DSR 3단계 시행 전, 신청일과 계약일 중 무엇이 기준일까

시작하며

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 적용된다. 같은 조건이라도 대출 한도가 줄어들 수 있어 많은 이들이 ‘6월 안에 신청해야 한다’는 얘기를 듣고 있다. 하지만 실제 대출은 대부분 주택 계약 후 몇 달 뒤에 실행되는 구조이기 때문에, 신청일 기준인지 계약일 기준인지 헷갈리는 경우가 많다. 이번 글에서는 그 기준이 어떻게 나뉘는지, 어떤 경우에 유리한 조건을 받을 수 있는지 현실적인 흐름에 맞춰 정리했다.

 

1. 7월부터 대출 규제가 어떻게 달라지는가

이번에 시행되는 스트레스 DSR 3단계는, 대출 심사 시 더 높은 금리를 가정하고 대출 한도를 정하는 방식이다.

기존에는 현재 금리 기준으로 대출 가능액이 계산됐지만, 앞으로는 금리가 더 오를 걸 대비해 1.5%포인트 더 높은 금리를 적용한다. 결과적으로, 같은 소득이라도 대출 가능 금액은 줄어들게 된다.

연소득	6월까지 (2단계 기준)	7월 이후 (3단계 기준)
1억원	약 6억원	약 5억5천만원

 

2. 대부분의 대출은 '신청일 기준'으로 판단된다

기본적으로는 대출을 언제 신청했는지가 적용 기준이다.

• 2025년 6월 30일까지 대출 신청을 완료하면 기존(2단계) 기준으로 심사를 받을 수 있다.
• 7월 1일 이후 신청하면 무조건 3단계 기준이 적용된다.

여기서 ‘신청’이란 단순한 문의가 아니라, 실제로 소득서류, 신용동의 등 대출심사에 필요한 서류 접수까지 마친 상태를 의미한다.

 

3. 하지만 일부 예외는 '계약일 기준'이 적용된다

정부는 일률적인 기준 적용으로 인한 혼란을 막기 위해, 경과 조치(유예 조치)를 마련했다.

주택 실수요자들을 위한 배려라고 보면 된다.

• 2025년 6월 30일까지 주택 매매 계약을 체결한 경우
• 분양 공고가 난 아파트에 대한 집단 대출의 경우

이 조건을 충족하면, 대출 신청일이 7월 이후라도 기존 DSR 2단계 기준으로 적용받을 수 있다.

 

4. 현실적인 흐름에서 중요한 건 ‘계약 → 대출 실행’의 시간 차이

주택 매매 계약을 하면 보통 잔금일은 1~3개월 뒤로 잡힌다.

즉, 5월 말이나 6월 중순에 계약을 했다면, 대출 실행은 대부분 7월이나 8월 초쯤 이루어지게 된다.

이때 많은 이들이 걱정하는 것이

“나는 7월에 대출을 실행하는데, 그럼 3단계 기준 적용받는 거 아닌가요?”

→ 그렇지 않다.

계약일이 6월 30일 이전이면, 잔금일이 7월이든 8월이든 2단계 기준을 적용받을 수 있다.

 

5. 내가 직접 확인한 사례

내가 실제로 집을 계약한 시점은 2025년 5월 말이었다.

대출 실행일은 7월 중순이었고, 처음엔 3단계 기준이 적용될까봐 꽤 걱정했다.

하지만 은행 상담을 통해 ‘계약일 기준 예외 적용 대상’이라는 사실을 확인했다.

단, 계약서 사본 제출은 필수였고, 은행 내부적으로도 별도 승인 절차를 거쳐야 적용 가능했다.

이걸 몰랐다면 괜히 6월 말에 급하게 신청을 서두르거나, 잘못된 기준으로 대출 한도를 줄였을 수도 있다.

 

6. 신청일 기준 적용 대상은 어떤 경우인가

📌 아래에 해당하면 ‘신청일 기준’ 적용 대상이다

• 기존 대출 갈아타기(대환 대출)
• 일반적인 주택 담보 대출 중, 6월 계약이 아닌 경우
• 신용 대출, 사업자 대출 등 주택 거래와 무관한 대출
• 보금자리론 등 정책 상품이 아닌 일반 금융권 상품

이 경우에는 반드시 6월 30일 이전에 신청을 마쳐야 2단계 기준이 적용된다.

 

7. 지금 대출을 준비 중이라면 이렇게 확인하자

📌 대출 규제 피하기 위한 현실적인 체크리스트

• (1) 계약서 작성일을 먼저 확인한다 → 2025년 6월 30일 이전이면 예외 적용 대상이 될 수 있다.
• (2) 계약서 사본을 미리 은행에 제출해본다 → 유예 적용 대상인지 창구에서 정확히 확인 가능하다.
• (3) 신청일 기준 대상이라면 서류를 서둘러 준비한다 → 신청일 기준 대상은 6월 내 서류 접수 완료가 중요하다.
• (4) 혼자 판단하지 말고, 은행 창구나 전문 상담 창구에 정확히 묻는다 → 같은 조건이어도 은행마다 해석과 적용이 달라질 수 있다.

 

마치며

7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 대출 가능 금액을 줄이는 규제다. 하지만, 모든 대출이 7월부터 바로 규제 대상이 되는 것은 아니다.

계약일 기준 예외가 적용되는 경우라면, 7월 이후 실행하는 대출이라도 여전히 유리한 조건으로 심사받을 수 있다.

실제로 나도 이 사실을 정확히 몰랐더라면 불리한 조건으로 대출을 진행했을 수 있다.

지금 대출을 준비 중이라면 ‘신청일 기준 대상인지’, ‘계약일 기준 예외 적용이 가능한지’를 꼭 체크하고 진행하는 것이 중요하다.

 

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