강북구 미아동 791-2882 일대 25층 재개발 확정, 북한산 숲세권 2,670세대 변화

시작하며

강북구 미아동 791-2882번지 일대 정비계획이 수정가결되었다는 소식을 접했을 때, 나는 단순한 층수 변경 이상의 의미가 있다고 느꼈다. 28m, 9층 제한에 묶여 있던 구역이 서울시 ‘고도지구 규제 완화 1호’ 대상지로 방향을 틀었다는 점에서 상징성이 크다.

특히 최고 25층, 총 2,670세대 규모라는 숫자는 강북 주거 지형을 다시 그릴 만한 변화다. 공인중개사로 일하던 시절부터 강북권 재개발 구역을 여러 번 현장에서 봐왔는데, 이번 건은 분위기가 다르다. 단순한 재건축이 아니라 ‘규제 틀 자체가 바뀐 첫 사례’라는 점이 핵심이다.

 

1. 9층에 머물던 동네가 25층으로 바뀌는 순간

예전 미아동 일대는 고도지구 규제로 인해 28m, 사실상 9층 내외가 상한선이었다. 용적률을 확보하기 어렵고 사업성 계산이 빡빡해지니 속도가 더뎠다. 이번 수정가결로 최고 25층, 평균 45m 수준까지 계획이 바뀌었다.

 

(1) 숫자로 보면 확실히 달라진다

① 공급 규모가 2,670세대로 늘어난 배경

• 기존 저층 중심 구상에서는 세대수 확보에 한계가 있었다.
• 층수 상향으로 동일 면적 내 주거 효율이 개선되었다.
• 총 2,670세대 중 331세대는 공공임대로 포함되면서 공공성도 반영되었다.

나는 투자 관점에서 재개발을 볼 때 ‘총 세대수’를 먼저 본다. 1,000세대와 2,500세대는 상권 형성력, 학군 수요, 전세 수요의 두께가 다르다. 2,000세대 이상이면 하나의 생활권이 형성된다. 이번 구역은 그 기준을 넘는다.

 

② 평균 45m가 의미하는 것

• 단순히 25층이라는 숫자보다 평균 높이 45m가 중요하다.
• 스카이라인이 정돈되면서 단지 규모감이 살아난다.
• 주변 저층 주거지와 대비되며 지역 상징성이 생긴다.

2025년 서울시가 발표한 주택공급 활성화 방안에서도 도심 내 고도 규제 합리화를 통해 공급을 늘리겠다고 밝힌 바 있다. 실제 정책이 현장에서 반영된 사례라는 점에서 의미가 있다.

이건 단순한 층수 완화가 아니라, 서울 북부권 공급 전략의 한 장면이라고 보는 게 맞다.

 

2. 북한산을 품은 단지가 되기까지

이 구역의 가장 큰 자산은 단연 북한산이다. 숲이 가까운 입지는 시간이 지나도 희소성이 유지된다.

나는 예전 중개 현장에서 ‘산 조망’이 실제 거래가에 어떻게 반영되는지 여러 번 경험했다. 평지 대단지도 좋지만, 산을 끼고 있는 단지는 수요층이 분명히 다르다.

 

(1) 통경축을 살린 설계가 눈에 들어온다

① 북한산 조망 통경축 확보

• 단지 사이 시야를 열어 산이 보이도록 계획
• 동 배치로 답답함 최소화
• 일부 세대는 고층에서 개방감 기대

통경축은 단지 안에 서 있을 때 체감 차이가 크다. 벽처럼 막힌 단지와 시야가 열린 단지는 전혀 다른 느낌을 준다.

 

② 경사지 활용 테라스형 구조

• 지형을 그대로 살린 테라스 하우스 도입
• 단차를 활용해 사생활 보호
• 저층부도 매력 있는 구조 가능

경사지 개발은 설계 역량이 중요하다. 잘못하면 동선이 불편해진다. 하지만 지형을 살리면 평지 단지보다 입체감 있는 구성이 된다.

나는 디지털노마드로 일하면서 집에서 보내는 시간이 많다. 이런 입지라면 조망과 채광이 생활 만족도에 영향을 줄 가능성이 크다. 단순히 “숲세권”이라는 말보다, 실제 배치가 더 중요하다.

 

3. 교통이 풀려야 동네가 바뀐다

아무리 좋은 단지라도 길이 막히면 체감 가치는 떨어진다. 이 구역은 인수봉로와 삼양로를 잇는 연결도로 신설이 계획에 포함되었다.

강북권은 도로망이 촘촘하지 않아 출퇴근 시간 체증이 잦다. 나도 예전에 미아사거리 일대에서 차로 이동해본 경험이 있다. 신호 몇 번에 시간이 크게 차이 난다.

 

(1) 연결도로 하나가 바꾸는 생활 동선

① 내부 교통 흐름 개선

• 단지 내 차량 분산 효과
• 특정 도로 집중 현상 완화 기대
• 응급·물류 동선 확보

 

② 외부 접근성 개선

• 삼양로 접근 시간 단축 가능성
• 생활 편의시설 이동 동선 단순화
• 버스 노선 활용도 증가

부동산을 오래 보다 보니 느낀 점이 있다. 교통 개선은 분양 당시보다 입주 이후 체감이 크다. 실제 생활 동선이 짧아질 때 만족도가 올라간다.

이 구역은 단지 규모와 교통 개선이 동시에 진행된다는 점에서 체감 변화가 분명할 가능성이 있다.

 

4. 강북 재개발 흐름 속에서 보면 더 선명하다

서울 전체 주택 수급을 보면 공급은 여전히 중요한 이슈다. 2025년 국토교통부 발표 자료에서도 도심 내 정비사업 가속이 공급 확대의 핵심 축으로 언급되었다.

강남권은 이미 고층화가 상당히 진행되었다. 반면 강북은 고도 규제로 묶여 있던 구역이 많았다. 이번 사례는 그 흐름이 전환되는 지점으로 보인다.

 

(1) 왜 ‘1호’라는 표현이 중요할까

① 상징성이 시장에 미치는 영향

• 후속 구역들의 기대감 확대
• 인근 노후 주거지 사업 추진 동력 확보
• 투자 심리 회복 가능성

 

② 실제 사업성 개선 효과

• 층수 상향으로 일반분양 물량 증가
• 조합원 부담 완화 여지
• 금융 조달 구조 개선 가능성

나는 과거 재개발 구역을 검토할 때, “첫 사례인가”를 중요하게 봤다. 첫 사례는 항상 기준점이 된다. 이후 구역들이 비슷한 논리로 접근하기 때문이다.

이건 단기 시세만 보고 접근할 사안은 아니다. 다만 강북권 내에서 입지·규모·정책 상징성을 동시에 갖춘 곳이라는 점은 분명하다.

 

마치며

미아동 791-2882번지 일대는 단순히 9층에서 25층으로 바뀐 곳이 아니다. 2,670세대 대단지, 북한산 조망, 연결도로 신설이라는 세 가지 축이 동시에 움직인다.

나는 40대가 되면서 집을 볼 때 “10년 뒤에도 선택할 이유가 있는가”를 먼저 생각한다. 이곳은 그 질문을 던져볼 만한 구역이다.

강북 재개발에 관심이 있다면, 이번 사례를 기준점으로 다른 구역도 함께 비교해보는 것이 좋다. 같은 강북이라도 조건은 제각각이다. 숫자, 입지, 교통 계획을 나란히 놓고 보면 방향이 보인다.

앞으로 착공 일정과 분양 시점이 구체화되면 분위기는 또 달라질 것이다. 그때 다시 한 번 냉정하게 계산해보는 것도 늦지 않다.