보유세 폭탄은 누구 몫인가, 정부가 선택한 간접 증세 방식

시작하며

정부가 국회 동의 없이도 세금을 인상할 수 있는 비밀 카드, 바로 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이다. 보유세 개편 논의 속에서 이 두 지표가 왜 핵심인지, 그리고 누구에게 더 큰 부담이 돌아갈지를 미리 살펴볼 필요가 있다.

 

1. 정부가 세금을 올리기 위해 고민하는 진짜 이유는 뭘까

보유세 개편은 정치·재정·형평성 문제 모두와 얽혀 있다

보유세 인상을 앞두고 정부는 딜레마에 빠져 있다. 단순히 세율을 올리는 방식은 정치적 부담이 크고, 지방 재정에 악영향을 줄 수 있으며, 과세 형평성 논란도 피하기 어렵기 때문이다.

🧩 지금 정부가 마주한 세 가지 현실적 고민은?

• 취득세를 줄이면 지방 정부 재정은 어떻게 되나? 취득세는 거래세로서 지방자치단체의 주요 수입원이다. 2024년 기준, 지방의 취득세 수입은 26조원 수준인 반면, 종부세는 겨우 1조원 남짓이다. → 취득세를 조금만 줄여도 지방 재정은 바로 타격을 입는다.
• 세율 인상은 민심이 너무 민감하다 직접적인 세율 인상은 국민 저항이 크기 때문에 정부는 세율 자체를 건드리는 대신, 간접적인 증세 방식을 택할 가능성이 높다.
• 누구에게 더 많은 세금을 걷을 것인가? 다주택자에게 중과세를 유지할지, 고가 1주택자에게 혜택을 줄일지 등, 과세 타깃 선정이 핵심이다.

결론부터 말하면, 정부는 세율 대신 과세표준을 바꾸는 방식으로 간접 인상을 시도할 수밖에 없다.

 

2. 세금이 올라가는 구조, 어디에서 바뀌고 있는가?

공시가격과 공정시장가액비율, 이 두 숫자에 따라 세금은 전혀 다르게 나온다

보유세 계산은 시세를 그대로 적용하지 않는다. 정부가 정한 ‘과세 기준 가격’을 기준으로 하고, 여기에 공정시장가액비율을 곱해서 실제 과표가 정해진다.

🧮 세금이 어떻게 올라가는지 직접 계산해 보면?

사례: 20억원 아파트 1채 보유한 65세 은퇴자 A씨

항목	기존 기준 (공시가 69%, 공정시장가액비율 60%)	변경 시나리오 (공시가 80%, 공정시장가액비율 80%)
시세	20억원	20억원
공시가격	13억8,000만원	16억원
1세대1주택 공제	12억원	12억원
과세표준	1억8,000만원	4억원
공정시장가액비율 적용 후 과표	1억800만원	3억2,000만원
과표 증가율	–	약 3배

한 줄 요약: 공시가격과 공정시장가액비율만 바뀌어도 실제 내는 세금 기준이 최대 3배까지 늘어난다.

 

3. 이건 어떻게 가능한가? 국회 통과 없이도 세금이 오르는 이유

정부가 택한 길은 법률이 아닌 ‘시행령’ 조정

세율 변경은 국회 동의를 받아야 하지만, 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정은 행정 규칙(시행령)만으로 가능하다.

즉, 정부는 ‘세금을 인상하지 않겠다’고 말하면서도 실제로는 세금 부담을 크게 늘릴 수 있는 카드 두 장을 갖고 있다.

🔧 시행령으로 바꾸는 방식이 왜 중요한가?

• 국민 설득이 필요 없는 방식
• 정치적 부담을 낮춘 간접 인상
• 빠르게 실행 가능 (국회 절차 생략)

이런 점 때문에 정부는 이 두 가지 지표를 조정하는 방식으로 접근하고 있다.

 

4. 고가 1주택자 vs 지방 다주택자, 누가 더 세금 낼까?

과세 형평성 문제는 여전히 현재진행형이다

지금의 세제는 다주택자에게 불리하게 설계돼 있다.

하지만 이로 인해 고가 1주택자의 절세 효과가 더 커지는 역설적인 상황이 발생한다.

🧮 실제로 계산해보면 어떤가?

• 서울 20억원 아파트 한 채 보유자: 각종 공제 적용 시 세금 부담이 제한적
• 지방 5억원 아파트 세 채 보유자: 중과세 적용으로 총 세금이 더 많을 수 있음

이로 인해 세금 역전 현상이 일어나고, 똘똘한 한 채 선호가 심해지면서 서울 상급지 쏠림 현상을 심화시키고 있다.

 

5. 정부가 생각 중인 두 가지 시나리오는?

단기적으로는 공정시장가액비율, 중장기적으로는 과세 대상 조정이 핵심이다

정부가 고려하는 대응은 다음과 같이 나눌 수 있다.

🗺️ 정부가 고민 중인 보유세 개편 방향

구분	예상 조치	영향
단기	공정시장가액비율 60% → 70~80%로 상향	과표 기준 증가, 세금 인상
중기	고가 1주택자 공제 혜택 축소	절세효과 감소, 형평성 강화
중기	지방·비수도권 다주택자 중과 완화	지방 집값 하락 부담 완화, 거래 활성화 유도

조언 하나: 다주택자라도 지방 주택 위주인 경우, 규제 완화 가능성에 대비해 정책 흐름을 체크하는 게 좋다.

 

6. 공시가격 인상이 초래할 사회적 파장도 크다

단순히 세금만의 문제가 아니다. 복지, 건강보험, 연금에도 영향이 있다

공시가격은 단지 세금만이 아니라 건강보험료, 기초연금, 각종 복지 수급 자격의 기준이 된다.

따라서 은퇴자, 소득 없는 고령자에게는 공시가격 인상 = 혜택 박탈로 이어질 수 있다.

이건 세금 인상이 아니라 삶의 조건 자체가 바뀌는 문제다.

 

마치며

정부는 세율을 올리지 않겠다고 했지만, 시행령 조정을 통한 간접 증세가 이미 현실로 다가오고 있다.

단순히 ‘세금을 더 낼까’의 문제가 아니라, 누가 부담할지, 어떻게 조정할지, 어디에 기준을 둘지가 앞으로의 핵심 쟁점이다.

앞으로 공시가격과 공정시장가액비율의 변화에 주목하는 것이 실질적인 세금 대응 전략이 될 수 있다.